Drept de servitute

Dreptul de servitute este un drept real imobiliar, principal, perpetuu și indivizibil care dezmembrează proprietatea, conferind titularului său anumite prerogative strict limitate asupra lucrului altuia.

Dreptul de servitute este un drept imobiliar întrucât se constituie numai în folosul și respectiv în sarcina unor imobile.

Servitutea este un drept perpetuu, întrucat se menține atât timp cât există cele două imobile și situația care a determinat constituirea ei.

Servitutea este indivizibilă, în sensul că profită intregului fond dominant și grevează, în întregime, fondului aservit.

El reprezintă o sarcina impusă asupra unui fond (teren) pentru utilitatea unui alt fond învecinat, care aparține unui alt proprietar.

De exemplu, dreptul proprietarului unui teren înfundat (fondul dominant) de a trece peste terenurile învecinate (fonduri aservite) pentru a ajunge la o cale publică reprezintă o servitute.

Dreptul de servitute poate fi limitat sau stins prin convenția proprietarilor celor două imobile. 1.Noțiune și caractere juridice18

Dreptul de servitute este reglementat de articolele 576-643 C.civil. Servitutea este acel drept real principal, derivat, perpetuu și indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul și utilitatea altui imobil, numit fond dominant, care aparține altui proprietar. Această definiție a servituții este dată de art.576 C.civil român inspirat din modelul francez, art.637 C.civil fr.19 În virtutea caestui text “sevitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul și utilitatea unui imobil având un alt stăpân”. În doctrina veche citată denumirea de servitute, este rezervată pentru a desemna numai acele sarcini care în afară de limitele normale ale atributelor inerente dreptului de proprietate și sunt constituite printr-un act de voință individuală în folosul unui fond dominant și în sarcina altui fond zis servit.

Servitutea ia naștere și are ființă legală pentru utilitatea unui fond, spre deosebire de uzufruct, uz și abitație care sunt constituite în favoarea unei persoane.

Servituțile sunt dezmembrăminte care se constituie asupra imobilelor proprietate privată în general. Controversa din doctrină privind valabilitatea servituților asupra bunurilor din domeniul public, a fost tranșată de art. 13 și 14 din Legea nr. 213/1998, care le consideră “valabile numai în măsura în care aceste servituți sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate”. În aceleași condiții sunt menționate servituți anterioare (art. 13 al. 2 din lege).

Din acest motiv sunt considerate în doctrina clasică sarcini reale20. Din definiția dată de textul legal și conturată în literatura juridică, rezultă următoarele caractere juridice ale dreptului de servitute:

este un drept real imobiliar, el fiind constituit asupra unor imobile, prin natura lor. este un drept perpetuu, fiindcă se menține atâta timp cât există cele două imobile și împrejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu al acestui drept este de natura sa și nu de esența acestui drept. În consecință, prin convenția lor, proprietarii fondurilor limitrofe, el poate fi limitat sau stins. este un accesoriu al fondului-praediis inhaeret-, astfel că nu se poate despărți de fond pentru a fi de –sine-stătător, depinde de fondul dominant. Aceasta înseamnă că nu poate fi desprinsă de fondul principal, cu scopul de a forma un drept de sine-stătător. Ea nu poate fi ipotecată, înstrăinată sau supusă urmăririi în mod independent de fondul al cărui accesoriu este, ea putându-se transmite numai odată cu fondul. După cum s-a subliniat în doctrina clasică citată, pentru fondul aservit, servitutea este o sarcină. servitutea este indivizibilă, înțelegându-se prin aceasta că profită întregului fond dominant și în mod corelativ grevează, în întregime, fondul aservit. Tot de aici rezidă obligația ca atunci când imobilul în coproprietate la mai mulți titulari, servitutea nu se poate stabili asupra sa în favoarea acelui bun decât cu consimțământul tuturor titularilor, potrivit regulii unanimității. Regula își are aplicabilitate la servituțile care se stabilesc prin convenție, în jurisprudență susținându-se că la constituirea ei ar fi suficient acordul unuia dintre coproprietari, soluție bazată pe raționamentul că actul acestuia profită tuturor21 . este un drept real asupra lucrului altuia-jus in re aliena-, o dezmembrare a proprietății altuia, acesta “nefiind o scădere a dreptului său de proprietate22 “. presupune existența a două fonduri vecine, care aparțin de proprietari diferiți. După cum am arătat în definiție imobilul asupra căruia se constituie servitutea se numește fond dominant, iar cel pe care este grevată servitutea este fondul aservit, sau servant-conform art.631, 632 C.civil. În practica judiciară s-a decis că pentru constituirea unui drept de servitute de trecere este necesar ca cele două fonduri să aparțină unor proprietari diferiți. Când părțile se află în indiviziune atât asupra fondului dominant cât și asupra fondului aservit, nu sunt întrunite condițiile pentru constituirea dreptului de servitute de trecere, de vreme ce fiecare este proprietar pe cotă indiviză 23.

     2.Clasificarea servituților.

În conformitate cu dispozițiile cuprinse în C.civil în doctrină au fost propuse mai multe criterii de clasificare a servituților:

a) după modul de exercitare servituțile se împart în continue și necontinue. Sunt continue servituțile “al căror exercițiu este sau poate fi continuu, fără să aibă trebuință de faptul actual al omului” (622 C.civil), cum ar fi de exemplu servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere. Sunt necontinuee acelea pentru a căror existență și exercitare este absolut necesară fapta actuală a omului, de exemplu servitutea de trecere, de a utiliza un izvor de apă (art.622 al.2 C.civil). Ea se exercită numai în limita titlului său, prin care a fost înființată fără a putea fi schimbată24. Esențial pentru determinarea caracterului continuu sau necontinuu al unei servituți nu este continuitatea sau necontinuitatea exercitării sale ci împrejurarea că pentru a fi exercitată, servitutea are sau nu are nevoie de “faptul actual al omului”. Servitutea continuă este acea care se exercită fără ca omul să fie obligat să facă acte succesive și repetate de folosință, pe când servitutea necontinuă necesită neapărat acte repetate pozitive de exercitare a ei. Art.622 C.civil dă exemple de servituți continue: apeductul, scurgerea apelor, ferestrele, și altele asemenea. Servitutea de apeduct este acea servitute care dă dreptul de a aduce apa prin conducte peste un fond străin. Servitutea de scurgere a apelor este acea care dă dreptul să se scurgă apa de pe fondul dominant pe fondul aservit, iar sevitutea de fereastră sau de vedere este acea servitute care dă derptul de a se stabili ferestre spre fondul învecinat la o distanță mai mică decât cele arătate în art.612 și 613 din C.civil. Tot servituți continuue sunt toate servituțile negative cum sunt de exemplu, acelea de a nu clădii sau servitutea de a nu clădi peste o anumită înălțime.

b) după felul în care se manifestă, servituțile se împart în aparente și neaparente. Servituțile aparente sunt acele servituți care se cunosc datorită unor semne exterioare. Sunt considerate de lege ca semne aparente: o ușă, o fereastră, o cărare, o plantație. Servituțile neaparente nu au nici o manifestare exterioară, nici un semn exterior despre existența lor. C.civil (622, al.3) exemplifică servitutea neaparentă servitutea de nu zidi pe un fond, sau de a zidi numai până la o anumită înălțime, de a nu planta la o distanță mai mică. Caracterul aparent sau neaparent depinde nu atât de natura servituții, cât de felul cum se exercită, adică de circumstanțele de fapt. Aceeași servitute poate fi aparentă sau neaparentă, după împrejurări. Depildă o conductă de combustibil, dacă este la suprafața pământului servitutea este aparentă, dacă este îngropată în pământ, servitutea este neaparentă.

În doctrină, datorită asemănărilor care există între servituțile continue și necontinue pe de o parte și servituțile aparente și neaparente, pe de altă parte s-a ajuns la combinarea acestora ajungându-se la noi categorii de servituți, astfel: servituți continue și aparente, cum este aceea de vedere; servituți continue și neaparente, cum este aceea de a nu clădi; servituțile necontinue și aparente, care este acea de trecere pe o potecă; servituțile necontinue și neaparente, cum este aceea de a pășuna.

c) după obiectul lor servituțile sunt: pozitive și negative, urbane și Servituțile pozitive îndreptățesc pe proprietarul fondului dominant să facă în mod direct, acte de folosință pe fondul aservit, proprietarul acestuia din urmă trebuie să le respecte. Sunt servituți pozitive: servitutea de trecere, servitutea de a lua apă de la o fântână aflată pe fondul vecinului, servitutea izvorului etc. În favoarea titularului există un drept unilateral care instituie un regim juridic de inegalitate în favoarea fondului dominant.

Servitutea pozitivă nu poate fi excesivă și nici împovărătoare pentru fondul aservit. Potrivit art.618 C.civil, la constituirea servituții legale de trecere trebuie să se aleagă trecerea prin locul ce ar provoca cea mai redusă pagubă pentru acela pe al cărui fond urmează să fie deschis terenul, chiar dacă, în principiu, se recomandă în mod obișnuit, trecerea cea mai scurtă.25

Servituțile negative sunt acelea care impun proprietarului fondului aservit unele restricții sau împiedicări în exercițiul dreptului său. Exemplu: servitutea de a nu clădi pe terenul său, interdicția de a planta la o anumită distanță. Proprietarul fondului aservit are obligația generală de abținere -non facere-, de a nu face, sunt simple restrângeri ale exercițiului și limitelor dreptului de proprietate cu scopul asigurării unor relații de vecinătate.

Servituțile urbane sunt cele stabilite în folosul clădirilor, indiferent de localitate.

Servituțile rurale sunt cele stabilite în favoarea terenurilor. Clasificarea în urbane și rurale a servituților este dată de art.621 C.civil.

d) după originea lor sau după modul de constituire, în conformitate cu art.577 C.civil, servituțile se împart în trei categorii: servituți naturale, servituți legale, și servituți stabilite prin fapta omului (adică prin convenție, testament, sau uzucapiune). Servituțile naturale sunt acelea care își au originea sau izvorul în situația naturală a fondurilor. Sunt astfel: servitutea de scurgere a apelor, servitutea de grănițuire și de îngrădire a proprietății. În doctrină se consideră că nu ar fi în realitate dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, ci obligații firești care se impun proprietarilor vecini din nevoia unei bune-vecinătăți, de conviețuire normală în societate.

Servituțile legale, adică cele stabilie prin lege –ex lege- și are în vedere fie utilitatea publică, fie utilitatea proprietarilor unor fonduri învecinate. Privite sub acest aspect servituțile legale, la rândul lor sunt servituți de interes public și servituți de interes privat.

În conformitate cu art.587 C.civil, servitutea este de interes public când are ca obiect cărarea sau poteca pe lângă marginea râului navigabil sau flotabil, aceștia nu pot împiedica trecerea sau folosi poteca pentru a construi sau pentru a face alte lucrări.

În conformitate cu art.588 C.civil,în interes privat, “legea supune pe proprietar la osebite obligații unul către altu, fără chiar să existe vreo convenție între dânșii”. Asemenea restricții nu sunt legate neapărat de ideea de servitute, ci de exercitarea proprietății în cadrul anumitor limite.26

Sunt considerate servituți legale: distanța plantațiilor (art.607 C.civil); distanța și lucrările intermediare pentru anumite construcții (art.610 C.civil); servitutea de vedere (art.611,612 C.civil); picătura streșinilor (art.615 C.civil); servitutea de trecere (art.616 C.civil); servituțile aeronautice (art.10 din Decr.95/1979).

Se observă că așa-zisele servituți naturale și așa-numitele servituți legale, sunt în realitate, servituți legale pentru că simpla situare a imobilelor dă naștere la servitute numai când legea le reglementează ca atare.

Servituțile stabilite prin fapta omului sunt considerate singurele servituți veritabile sau propriu-zise.27

Ele se constituie prin titlu-convenție sau testament- și reprezintă sarcini în favoarea unui imobil și în defavoarea celuilalt și ca orice titlu, cauza acestuia nu poate contraveni ordinii publice și bunelor moravuri.

Apoi mai pot fi constituite prin uzucapiune sau prin destinația proprietarului.

Servituțile stabilite prin titlu, așa cum s-a menționat au la bază convenția sau testamentul. Orice servitute poate fi constituită prin titlu și au mare aplicabilitate practică putând fi făcute prin act juridic oneros sau gratuit. În conformitate cu art.624 C.civil servituțile continue și neaparente, precum și cele necontinue și neaparente se pot constitui numai prin titlu.

Forma titlului va fi aceea prevăzută de lege pentru actul juridic prin care se creează servitutea. De exemplu dacă servitutea este constituită sub formă de donație între vii, ea trebuie făcută prin act autentic, ca la orice donație, dacă se instituie prin legat, actul juridic respectiv va trebui să îndeplinească condițiile unui testament. O servitute, poate fi stabilită expres, dar poate fi stabilită și în mod tacit, adică existența acesteia să rezulte implicit din interpretarea clauzelor contractului.

Uzucapiunea sau prescripția achizitivă poate sta la baza dobândirii servituților continue și aparente după o posesie utilă de 30 de ani(art.623 C.civil).

În practica instanței supreme s-a statuat că poate fi dobândită pe această cale și servitutea de vedere 28, interdicția de a planta, interdicția de a executa anumite construcții, servitutea de a lua apă.

Prevederile art.623 C.civil se referă expres la uzucapiunea de 30 de ani, per a contrario, fiind exclusă dobândirea servituții prin uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. Aceasta este opinia dominantă în literatura juridică română, precum și în cea franceză. Opinia a fost criticată ca fiind necorespunzătoare pentru că se face o diferențiere pur artificială față de uzufruct, care poate fi dobândit prin uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, pe când servituților li se refuză o asemenea modalitate de constituire, pentru că actele de folosință pe care se bazează cel care exercită o posesie (de 10-20 ani cu bună-credință și cu just titlu), nu sunt simple acte de toleranță cum se apreciază în opinia dominantă.29

Servitutea de trecere, fiind necontinuă și neaparentă, nu poate fi dobândită prin uzucapiune. Nici titularul unei servituți de trecere bazată pe convenție nu va putea uzucapa un alt teren decât cel arătat în titlul său pe care l-ar utiliza timp de 40 de ani.

Dobândirea servituții prin destinația proprietarului, are loc în cazul celor continue și aparente, în virtutea art.625 și 626 C.civil. Din aceste texte rezultă că atunci când proprietarul unic a două imobile vecine stabilește între ele o stare de fapt care ar putea constitui o servitute, în ipoteza în care în viitor fondurile ar aparține unor proprietari diferiți, ne găsim în prezența servituții creată prin destinația proprietarului. Este de reținut că servitutea se naște numai în momentul în care proprietarul unic al celor două fonduri,înstrăinează unul din cele două imobile. Servitutea rămâne valabilă dacă prin actul de înstrăinare părțile nu au înlăturat prin clauză contrară înlăturarea prevederilor art.625 C.civil, a stării de fapt, creată prin voința unicului și primului proprietar.

Se pune problema dacă servitutea de trecere care este o servitute necontinuă, poate fi constituită prin destinația proprietarului. În practică sunt diverse situații când proprietarul unic, divizând cele două fonduri lasă semne vizibile ale trecerii spre un loc înfundat după care înstrăinează una dintre parcelele divizate. În atari situații, stabilirea unei servituți de trecere spre un loc înfundat este prezumată, subînțelegându-se că părțile au acceptat o stare de fapt anterioară actului juridic care a fost încheiat cu menținerea aparenței create de servitutea de trecere. Soluția poate fi ancorată în prevederile art.627 C.civil, care cere ca servitutea să fie doar aparentă, nu însă și continuuă.

În conformitate cu art.621 C.civil, destinația proprietarului “ține loc de titlu “, probațiunea acesteia constând în dovedirea stării de fapt.

3.Exercitarea dreptului de servitute

3.1 Drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant.

Proprietarul fondului dominant are următoarele drepturi:

a) principalul drept este acela de a se folosii de servitute. Art.630 C.civil prevede că titularul fondului dominant poate face toate lucrările necesare spre a se putea folosi de servitute și a o păstra. b) dreptul de a efectua numai acele lucrări pe fondul aservit care sunt absolut necesare exploatării normale, nefiind îngăduite lucrări care nu servesc exploatării servituții. c) constituirea servituții presupune și punerea la dispoziție a mijloacelor care sunt necesare pentru exercitarea ei. Sunt situații când există o servitute care pentru a fi folosită are nevoie de o altă servitute, a doua fiind accesorie. De exemplu, pentru a lua apă din fântână care este servitutea principală presupune că imobilul învecinat să suporte și servitutea de trecere peste fondul aservit. Proprietarul fondului dominant are următoarele obligații:

a) titularul este obligat să exercite servitutea numai în limitele stabilite prin titlu, dacă a fost dobândită prin uzucapiune este obligat să o exercite potrivit cu actele de folosință și de posesie anterioare, în fine, dacă a fost constituită prin destinația proprietarului, potrivit cu intenția pe care a avut-o proprietarul celor două fonduri. b) titularul are obligația de a nu modifica și de a nu utiliza servitutea în alt scop decât pentru cel care a fost recunoscută. c) titularul servituții are obligația de a nu face nimic de natură să agraveze servitutea, adică să devină mai împovărătoare pentru fondul aservit.

3.2. Drepturile și obligațiile proprietarului fondului aservit.

Proprietarul fondului aservit are următoarele drepturi:

a) de a înstrăina sau de a greva bunul obiect al servituții fără a se leza exercitarea servituții. b) dreptul de a pretinde despăgubiri de la proprietarul fondului dominant, respectiv de la titularul dreptului de servitute. c) în cazul în care prin titlul părților s-a stabilit suportarea cheltuielilor de către proprietarul fondului aservit, acesta este ținut să-și îndeplinească obligația asumată potrivit cu regulile care guvernează actele juridice. El are dreptul să abandoneze fondul la dispoziția titularului servituții, pentru a se elibera de aceste cheltuieli, conform art.632 C.civil. d) dacă servitutea a devenit prea împovărătoare pentru el, poate să ofere proprietarului fondului dominant un alt loc pentru exercitarea servituții (art.634 C.civil). 3.3 Obligațiile proprietarului fondului aservit:

a) proprietarul fondului aservit are obligația pasivă-non facere, care constă în aceea că trebuie să se abțină de la orice act de natură a împiedica exercitarea dreptului de servitute; b) el mai are obligația de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea și întreținerea servituții, atunci când prin titlu a fost astfel constituit.

Apărarea dreptului de servitute. Proprietarul fondului dominant are la îndemână două acțiuni pentru apărarea dreptului de servitute. Acțiunea confesorie de servitute, care este o acțiune petitorie. Este o acțiune reală care poate fi îndreptată împotriva proprietarului fondului aservit și prin ea se urmărește recunoașterea și respectarea acestui drept real.

Acțiunea posesorie, exercitată în condițiile art.674-675 C.civil, prin mijlocirea căreia se apără numai servituțile continuue și aparente, precum și servituțile stabilite prin titlu, acestea din urmă indiferent dacă sunt sau nu continuue și aparente.

Proprietarul fondului aservit are la îndemână acțiunea negatorie de servitute, prin care se neagă existența dreptului de servitute al unei persoane.

Proprietarul fondului aservit poate exercita și acțiunea posesorie, atunci când urmărește împiedicarea unui terț să dobândească o servitute pe fondul său.

5.Stingerea servituților.

Art.636 C.civil prevede că servituțile încetează când lucrurile se găsesc în starea în care servitutea nu mai poate continua. Sunt cunoscute următoarele cazuri de stingere a servituților:

a) Imposibilitatea materială de a mai exercita servitutea, prevăzută de art.636 C.civil. În literatura juridică s-a reținut că aceasta nu este o cauză de stingere de sine stătătoare, pentru că, atunci când există o piedică materială, pe durata acestuia exercițiul servituții este suspendat30. Această interpretare este dată de coroborarea cu art.637 C.civil, care prevede că servitutea renaște atunci când lucrurile sunt restabilite ca servitutea să se poată exercita. În concret, intervine o piedică materială care oprește exercițiul servituții când starea materială a lucrurilor se transformă astfel încât folosința servituții devine imposibilă. Confuziunea care constă în reunirea atât a fondului dominant cât și a fondului aservit în persoana aceluiași proprietar. Exemplu clasic în această privință este acela când ambele imobile devin proprietatea unui singur titular.

Neuzul imobilului este un caz de stingere a servituții prevăzut de art.639 C.civil, care dispune că “servitutea este stinsă prin neuz în curs de 30 de ani”, adică prin prescripție extincivă în cazul neexercitării timp de 30 de ani. Stingerea servituții pentru neuz are loc doar în cazul servituților constituite prin fapta omului.

Pe lângă aceste cauze de stingere a dreptului de servitute, se mai adaugă și cauzele de stingere decurgând din dreptul comun: pieirea fondului aservit; renunțarea la exercitare de către titularul dreptului de servitute; desființarea titlului constitutiv ca urmare a revocării rezoluțiunii sau anulării expirarea termenului sau îndeplinirea condiției rezolutorii.